隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，過去十幾年來，各地紛紛建設新城新區(qū)，一口氣建造了大量樓房。從2010年到2014年左右，包括鄂爾多斯、云南呈貢新城、鄭州鄭東新城、貴陽金陽新區(qū)、河南鶴壁、江蘇常州武進、惠州大亞灣新城、營口鲅魚圈等地，一些片區(qū)因極高的空置率，一度被外界冠以“空城”“鬼城”。

　　但如今，不少曾經(jīng)的“空城”“鬼城”發(fā)生了巨大變化，甚至變成了繁華的“不夜城”。

　　多個“鬼城”變成“不夜城”

　　2010年，貴陽的金陽新區(qū)（2012年改為觀山湖區(qū)）曾被外界稱為“鬼城”。2012年十一黃金周之后，因為一則“購房入戶”的“救市”政策，“貴陽將成鄂爾多斯2.0”的消息更是不絕于耳。

　　但現(xiàn)如今，這一片區(qū)已十分繁華。數(shù)據(jù)顯示，2019年觀山湖區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長10.7%；固定資產(chǎn)投資增長10%，增速排名全市第一；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長123.3%，增速排名全市第一；一般公共預算收入完成53.8億元，增長6.7%，總量排名全市第一。

　　一位當?shù)毓俜饺耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，現(xiàn)在觀山湖區(qū)已成為貴陽新的城市中心，生態(tài)很好，產(chǎn)業(yè)興旺，夜市發(fā)達，人口已經(jīng)超過了50萬人?！叭绻斈瓴唤ㄐ聟^(qū)，貴陽老城區(qū)在交通上就會寸步難行?！?/p>

　　2000年初，貴陽為緩解老城區(qū)的擁堵，拓展城市發(fā)展空間，決定在老城區(qū)西北部的金華、陽關一帶片區(qū)建設城市新區(qū)，金陽新區(qū)應運而生，即今日的觀山湖區(qū)。

　　來自貴陽的王女士說，新區(qū)的發(fā)展都有一個過程，金陽那邊是新區(qū)，剛開始人比較少，但現(xiàn)在已經(jīng)非常繁華了，房價也漲了很多。2012年時，貴陽老城區(qū)房價不到6000元/平方米，而金陽新區(qū)（觀山湖區(qū)）不到5000元/平方米，但現(xiàn)在觀山湖區(qū)已經(jīng)達到15000~16000元/平方米了，明顯超過了老城區(qū)，成為全市房價最高的地方?！百I新區(qū)房子的改善型的居多，因為老城區(qū)實在太堵了，我的親戚都買在新區(qū)。”

　　鄭東新區(qū)的發(fā)展也頗為類似。近年來，隨著內(nèi)部人口流動與城市功能升級，昔日空空蕩蕩的中央商務區(qū)如今人氣鼎盛。

　　數(shù)據(jù)顯示，鄭東新區(qū)2019年GDP初步核算為1139.63億元，躍居全市第2位。另外，根據(jù)鄭東新區(qū)官網(wǎng)介紹，目前鄭東新區(qū)建成區(qū)面積超150平方公里，入駐人口達150萬。2019年上半年，鄭東新區(qū)全口徑財政收入完成163億元，同比增長12.2%；地方公共預算收入完成49.4億元，同比增長11.2%，收入規(guī)模繼續(xù)領跑全市各縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)，在鄭州乃至河南發(fā)展大局中的引領作用進一步增強。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，目前鄭東新區(qū)已經(jīng)是鄭州房價的高地，一手房單價大多在每平方米3.5萬到4萬元左右，而城西的中原區(qū)等地才1.5萬元左右，價格相差非常大。

　　同樣的例子還有昆明呈貢新區(qū)，2010年，呈貢被外界評價為“這是一座用巨額資金堆起來的空城”。但據(jù)媒體報道，2013年昆明地鐵1號線南段開通后，呈貢與昆明市中心連成一片，交通路網(wǎng)更加完善。隨后的2016年，位于呈貢的高鐵昆明南站投入使用。隨著地鐵、高鐵雙“軌”開通，呈貢漸漸摘掉了“空城”的帽子，實現(xiàn)了從“空城”到“軌城”的蛻變。

　　省會城市、中心城市人口導入快

　　為什么這些曾經(jīng)的“空城”“鬼城”會發(fā)生這么大的變化？

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)記者分析，新城區(qū)是過往十多年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要陣地，但新城建設有兩個值得關注的特點，一是不少城市的新城由于定位以及規(guī)劃問題導致開發(fā)體量過大，包括區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的商業(yè)也存在入駐率不足等問題；另一方面，高鐵建設對不少新城的發(fā)展起到重要推動作用，高鐵人流能為新城開發(fā)積累大量人氣，吸引了大量投資性購房群體的關注。

　　張波說，近幾年不少新城開始逐步形成完善的居住氛圍，類似鄭東新區(qū)這類新城的房價和關注度在不斷提升，這本身和城市購房需求外溢有著重要聯(lián)系，其中一個重要因素就是人口導入。

　　人口導入體現(xiàn)在兩個方面，一個是由于城市原有的中心城區(qū)、老城區(qū)面積小，面臨發(fā)展空間不足等問題，通過新城區(qū)建設，抽疏老城區(qū)，有不少老城區(qū)的人為了改善居住環(huán)境，轉(zhuǎn)移到新城區(qū)。

　　另一方面，省會城市、中心城市往往吸引了大量外來人口，尤其是省會城市能吸引省內(nèi)其他地市的人口前來工作、發(fā)展、置業(yè)。在中西部大多數(shù)省份，省會城市往往是所在省域的單級核心城市，集中了教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、資金、人才、交通等各種要素，是所在省域快速城鎮(zhèn)化的龍頭。

　　近年來，中西部省會城市的人口導入步伐很快。尤其對一個人口總量較大的省域來說，城鎮(zhèn)化率越低，省會城市人口導入的潛力就越大。以河南為例，2019年河南總?cè)丝谶_10952萬人，比上年末增加46萬人；常住人口9640萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率53.21%，與60.60%的全國水平仍有不小的距離。

　　而這也恰恰是鄭州大規(guī)模擴張的一大潛力。河南大學經(jīng)濟學院名譽院長、中原發(fā)展研究院院長耿明齋教授認為，河南省人如果要進城，首選就是鄭州。在沿海的江蘇、浙江都不是這樣，都有第二選擇。雖然這幾年洛陽作為河南省域副中心的力度也在強化，但還是無法分流鄭州發(fā)展的能量。

　　鄭州市統(tǒng)計公報顯示，2019年全市年末常住人口達1035.2萬人，比上年增加21.6萬人。這也是鄭州連續(xù)9年常住人口增量超過15萬，人口快速增長的勢頭可見一斑。

　　今年8月，鄭州市政府發(fā)布的《關于2019年鄭州市城市建成區(qū)規(guī)模的通告》顯示，2019年鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計為1181.51平方公里。而在2017年，鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計為830.97平方公里，2018年面積增至1055.27平方公里，超過了1000平方公里。可見城市擴張的勢頭非常快。

　　鄭州之外，貴陽和昆明也是類似的情況。其中，貴州戶籍總?cè)丝谶_4000多萬人，常住人口也有3600多萬人，但城鎮(zhèn)化率只有49.02%，占比不到一半，離全國平均水平差很遠。云南2019年年末全省常住人口為4858.3萬人，全省城鎮(zhèn)化率只有48.91%。較低的城鎮(zhèn)化率意味著這些地方尤其是省會城市人口導入的潛力仍很大。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經(jīng)記者分析，省會城市是各種高端要素集聚的中心，城市擴展會比較快，而且有人口導入的支撐，所以在政策上也應該支持，比如在用地上就應該適當傾斜，不要讓它們被束縛住手腳。

　　新城建設應因地制宜

　　不過，張波也表示，新城建設并不是一個城市的“標配”，而是應根據(jù)城市的發(fā)展階段、發(fā)展節(jié)奏來推進新城的開發(fā)，因地制宜，控制節(jié)奏。

　　在城鎮(zhèn)化大潮之下，不少地方政府規(guī)劃新城區(qū)，有一些城市尤其是三四線城市、中小城市的新城開發(fā)面積過大，或者離老城區(qū)的距離較遠，就會較難吸引外來人口流入，土地的城鎮(zhèn)化遠高于人口的城鎮(zhèn)化，這就導致新城發(fā)展速度較慢，人氣不足，入住率不高，出現(xiàn)“鬼城”、“空城”等現(xiàn)象，不僅浪費了大量的土地資源和資金，也成為地方發(fā)展的一大包袱。

　　比如內(nèi)蒙古一個規(guī)劃可容納100萬人的新城新區(qū)，經(jīng)過多年發(fā)展目前只生活著10多萬人口，大量的建筑被空置。

　　張波分析，很多中小城市的新城區(qū)人氣不旺，一方面和新城的規(guī)劃有關系，另一方面人口導入不足也是重要原因。但不同城市的新城本身是否符合需求，依然要視不同城市的發(fā)展來判斷，省會城市和熱點二三線城市的新城，長期來看會有著較強的需求支撐。而即使有人口導入，也不代表新城都有短期快速發(fā)展的機會，同在鄭州的南龍湖區(qū)域就存在住宅土地供應量過大過快，導致區(qū)域內(nèi)項目的去化存在較大難度。

　　牛鳳瑞分析，新城建設發(fā)展是有客觀規(guī)律的。有些過去的“鬼城”現(xiàn)在成為投資高地、地區(qū)發(fā)展龍頭，這說明當?shù)卣谝婚_始決策的時候，是符合實際的。有些地方的新城區(qū)、開發(fā)區(qū)常年荒蕪，說明決策者一開始過于樂觀，各方面的考慮是不周的。

　　牛鳳瑞說，城市能否成為一個吸引要素聚集的巨大吸盤，取決于多種因素，每一個城市主導者都希望自己的城市快速發(fā)展，但這種愿望需要與城市的實際發(fā)展、自然規(guī)律相吻合。

　　在專家看來，城市是否建設新城區(qū)應當立足于產(chǎn)業(yè)和人口，建設的規(guī)模和位置也應該謹慎而行。比如，建設起步區(qū)面積不宜太大，而且距離老城區(qū)不應太遠；高鐵站等的選擇上，中小城市應當盡量離老城區(qū)、主城區(qū)近一些，這樣才能更好帶動周邊發(fā)展。